ממה צריך להזהר בעסקת מקרקעין- חלק ב'
מאת: עו"ד יותם זאב שושני
בחלק א' למאמר זה דנו בחשיבות העירנות למתרחש בשלב הקודם לחתימת החוזה. ציינו את חובותיו של עורך הדין כלפיי לקוחו ודנו בחובת זיהוי הצדדים לעיסקה ובבדיקת האותנטיות של המסמכים.
בדיקות נוספות שיש לבצע בשלב הטרום חוזי:
בחלק א' למאמר זה דנו בחשיבות העירנות למתרחש בשלב הקודם לחתימת החוזה. ציינו את חובותיו של עורך הדין כלפיי לקוחו ודנו בחובת זיהוי הצדדים לעיסקה ובבדיקת האותנטיות של המסמכים.
בדיקות נוספות שיש לבצע בשלב הטרום חוזי:
1. ניירת ותעודות רשמיות:
לא להתבייש, לשאול את עורך הדין אם נסח הטאבו "נקי" מזכויות צד שלישי, האם המוכר הינו בעלים של הזכות הנמכרת במלואה(אולי יש לו רק שלושה רבעים מהדירה והיתר של אחיו, גרושתו וכו').
אנו נדגיש שוב, חוזה למכירת מקרקעין הינו עסקה מורכבת ובד"כ בעלת היקף כספי גדול, לפעמים דווקא עין של מי שאינו "שוחה" בחומר ה"משפטי" יכולה להבחין באי התאמות של פרטים.
בכל מקרה של חשד כלשהו באשר לבעלות בנכס מקרקעין יש לוודא כי עורך הדין מבצע בדיקות אימות נוספות כגון אישורי מיסים, חוזה רכישה מקורי ושטרות מכר.
2. בירור מיקום הנכס וזיהויו
על עורך הדין מוטלת החובה לבדוק אם הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין ואם לא, עליו לבצע בדיקה בחברות המשכנות ובמנהל מקרקעי ישראל.
כמו כן, יבדוק עורך הדין את תשריט הבית המשותף, צו רישום בית משותף וככל שזה נוגע לזכויות בניה נוספות נקבע בפסיקה כי על עורך דין מוטלת גם החובה לבדוק את ספר ההחלטות של הבית המשותף.
בדיקה זו מטרתה לוודא כי זכויות בניה אותן רוכש הקונה אכן הוקצו לו על ידי הבית המשותף.
3. בירור שיעורי המס
לשיעורי המס בעיסקת נדל"ן ישנה חשיבות רבה שכן תחשיב לא מדוייק עשוי להפוך את העסקה ללא כדאית.
בפסק דין אלגום אף נקבע כי על עורך דין להתייעץ עם לקוחו באשר לבחירת סעיף הפטור הרצוי, באותו מקרה עורך הדין גרם ללקוחו חבות מס מיותרת עקב בחירת סעיף פטור פחות רלבנטי.
ושוב נדגיש לגולשינו היקרים: לא להתבייש- פשוט לשאול, מהם הפטורים המגיעים לי, האם קיים היטל השבחה על הנכס ולהתעקש לקבל הסבר מספק.
כמו כן יש להציג לעורך הדין את מלוא המידע הדרוש לשם העסקה. סעיפי הפטור השונים תלויים בין היתר באופן רכישת הדירה. יש להודיע לעורך הדין על חלק מן הדירה שנתקבל בירושה או ללא תמורה.
בכל מקרה אנו שבים ומזכירים לגולשי האתר. חשוב להיוועץ עם עורך דין מיומן ומנוסה לשם ליוויה של עסקת מקרקעין.
הצפת השוק בעורכי דין חדשים הביאה לירידה בסטנדרטים המקצועיים בנתינת שירות ללקוח.
פעמים רבות שנתונים קריטיים באשר לעסקת המקרקעין כלל אינם מופיעים במרשמים המקובלים, כך למשל שכירות קצרת מועד, זיקת הנאה, דיירות מוגנת ועוד רק עורך דין מיומן הבקיא בדיני מקרקעין יוכל למצוא פתרון משפטי הולם לכל השאלות העולות באשר לחוזה המכר.
פעמים רבות שהנכס הנרכש כולל חריגות בניה ובמקרים מסויימים אף מוטל עליו צו הריסה. בתי המשפט לא הכריעו בשאלה אם חובת עורך הדין לבדוק את המצב התכנוני של הנכס.
המלצת משרד עורכי דין אוסטשינסקי: גם אם זה כרוך ההוצאה כספית נוספת, להגדיר בהסכם שכר הטרחה עם עורך הדין את חובתו לבדוק במחלקת ההנדסה של העירייה את המצב התכנוני של הנכס ולוודא כי אין בו חריגות בניה.
4. בדיקת שעבודים, עיקולים והערות אזהרה
פרט ידוע לכל, המלצתנו, לשאול מפורשות את עורך הדין האם בוצעו בדיקות אלו.
גולשים יקרים, המידע המוגש לכם באמצעות משרד עורכי דין אוסטשינסקי הינו פרי ניסיון של שנים רבות בתחום הנדל"ן.
עצות אלו יקרות מאוד בעיקר בשל היותן יוצאות מאחת ממחלקות המקרקעין המיומנות ביותר בישראל.
• האמור בתוכן זה אינו מהווה ייעוץ משפטי כמשמעותו בכל דין
לא להתבייש, לשאול את עורך הדין אם נסח הטאבו "נקי" מזכויות צד שלישי, האם המוכר הינו בעלים של הזכות הנמכרת במלואה(אולי יש לו רק שלושה רבעים מהדירה והיתר של אחיו, גרושתו וכו').
אנו נדגיש שוב, חוזה למכירת מקרקעין הינו עסקה מורכבת ובד"כ בעלת היקף כספי גדול, לפעמים דווקא עין של מי שאינו "שוחה" בחומר ה"משפטי" יכולה להבחין באי התאמות של פרטים.
בכל מקרה של חשד כלשהו באשר לבעלות בנכס מקרקעין יש לוודא כי עורך הדין מבצע בדיקות אימות נוספות כגון אישורי מיסים, חוזה רכישה מקורי ושטרות מכר.
2. בירור מיקום הנכס וזיהויו
על עורך הדין מוטלת החובה לבדוק אם הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין ואם לא, עליו לבצע בדיקה בחברות המשכנות ובמנהל מקרקעי ישראל.
כמו כן, יבדוק עורך הדין את תשריט הבית המשותף, צו רישום בית משותף וככל שזה נוגע לזכויות בניה נוספות נקבע בפסיקה כי על עורך דין מוטלת גם החובה לבדוק את ספר ההחלטות של הבית המשותף.
בדיקה זו מטרתה לוודא כי זכויות בניה אותן רוכש הקונה אכן הוקצו לו על ידי הבית המשותף.
3. בירור שיעורי המס
לשיעורי המס בעיסקת נדל"ן ישנה חשיבות רבה שכן תחשיב לא מדוייק עשוי להפוך את העסקה ללא כדאית.
בפסק דין אלגום אף נקבע כי על עורך דין להתייעץ עם לקוחו באשר לבחירת סעיף הפטור הרצוי, באותו מקרה עורך הדין גרם ללקוחו חבות מס מיותרת עקב בחירת סעיף פטור פחות רלבנטי.
ושוב נדגיש לגולשינו היקרים: לא להתבייש- פשוט לשאול, מהם הפטורים המגיעים לי, האם קיים היטל השבחה על הנכס ולהתעקש לקבל הסבר מספק.
כמו כן יש להציג לעורך הדין את מלוא המידע הדרוש לשם העסקה. סעיפי הפטור השונים תלויים בין היתר באופן רכישת הדירה. יש להודיע לעורך הדין על חלק מן הדירה שנתקבל בירושה או ללא תמורה.
בכל מקרה אנו שבים ומזכירים לגולשי האתר. חשוב להיוועץ עם עורך דין מיומן ומנוסה לשם ליוויה של עסקת מקרקעין.
הצפת השוק בעורכי דין חדשים הביאה לירידה בסטנדרטים המקצועיים בנתינת שירות ללקוח.
פעמים רבות שנתונים קריטיים באשר לעסקת המקרקעין כלל אינם מופיעים במרשמים המקובלים, כך למשל שכירות קצרת מועד, זיקת הנאה, דיירות מוגנת ועוד רק עורך דין מיומן הבקיא בדיני מקרקעין יוכל למצוא פתרון משפטי הולם לכל השאלות העולות באשר לחוזה המכר.
פעמים רבות שהנכס הנרכש כולל חריגות בניה ובמקרים מסויימים אף מוטל עליו צו הריסה. בתי המשפט לא הכריעו בשאלה אם חובת עורך הדין לבדוק את המצב התכנוני של הנכס.
המלצת משרד עורכי דין אוסטשינסקי: גם אם זה כרוך ההוצאה כספית נוספת, להגדיר בהסכם שכר הטרחה עם עורך הדין את חובתו לבדוק במחלקת ההנדסה של העירייה את המצב התכנוני של הנכס ולוודא כי אין בו חריגות בניה.
4. בדיקת שעבודים, עיקולים והערות אזהרה
פרט ידוע לכל, המלצתנו, לשאול מפורשות את עורך הדין האם בוצעו בדיקות אלו.
גולשים יקרים, המידע המוגש לכם באמצעות משרד עורכי דין אוסטשינסקי הינו פרי ניסיון של שנים רבות בתחום הנדל"ן.
עצות אלו יקרות מאוד בעיקר בשל היותן יוצאות מאחת ממחלקות המקרקעין המיומנות ביותר בישראל.
• האמור בתוכן זה אינו מהווה ייעוץ משפטי כמשמעותו בכל דין